Ortak Yerlerin Onarımı

15 daireli ve 5 katlı bir apartmanda oturmaktayım. Oturduğum dairenin bulunduğu kat kot altında kalmakta ve hemen altımızda da kapalı otopark, boş bir kapıcı dairesi, sığınak ve apartmanın su deposu bulunmaktadır. Apartmandaki daireler kombi ile ısıtıldığı için, ortak kullanım alanlarının ısıtılması söz konusu olmamakta, bu durum kış aylarında oturduğumuz dairelerde ısınma sorunu yaratmaktadır. Yaklaşık 2 yıl önce yapılan kat malikleri kurulunda bu konuyu, şikayetçi olan diğer maliklerle beraber dile getirdik. O toplantı sonucunda ortak kullanım alanlarının tavanına ısı izolasyonunun yapılması yönünde bir karar da alındı. Ancak, o tarihten bu yana herhangi bir girişim de bulunulmadığı gibi, o dönemde Apt. yöneticisi olan kişi bu kararın uygulanmayacağını dile getirdi. Ancak alınan kararları ortadan kaldıracak yeni kararlar da alınmadı.

Bu durumda,

a. Bahsettiğim sorun ortak yerlerin bakımı ve onarımı kapsamı içinde değerlendirilebilir mi?
Bu konuda farklı görüşler ortaya çıktığı için hukuki yorum önem kazanmaktadır.

b. Geçmiş dönemde alınmış olan kararlar, bu gün de geçerli midir? Bu kararların yürürlüğe konulmasını isteyebilir miyiz?

c. Hukuki süreç başlarsa, kazanma ihtimali var mıdır?

İlginiz için şimdiden teşekkür ederim.

Sayin yakasenek,

Kusura bakmayin. E-mail hesaplariniza gönderdigim mailler sürekli hata mesaji verdiginden sorunuz uzun zaman cevapsiz kaldi. Site içinden de yeniden mesaj atamadim. Konuyla ilgili forum açmaniz isabet oldu.

Sorununuza hukuki yaklasimim özetle söyle:

Anladigim kadari ile, sizin ve diger bazi dairelerin altinda baska daire bulunmadigindan ve buna ilaveten kot farki ve izolasyon yetersizligi (ortak kullanim alanlarinin isitilmamasi)nedeni ile, dairelerinizde isi kaybi meydana gelmektedir. Nitekim bu husus, apartmanin sorunu ve kayda deger bir husus olarak gündeme alinmaya layik görülmüs ki; genel kuruluda bu hususla ilgili karar almis bulunmaktasiniz.

Öncelikle; tavanlar, kati surette, kat mülkiyeti yasasinin 4. Maddesinde belirtilmis olan MUTLAK ORTAK YERLER niteligindedir. Bu sebeple; tavanlara izolasyon yapilmasi, da ortak yerde tadilat niteligindedir. Yapilan masraflar da ORTAK GiDER olup; tüm maliklerin bu gidere katilmasi zorunludur.

Ayrica; alinmis olan genel kurul kararlarinin uygulanmasi, yöneticinin görevlerindedir. Söz konusu Karar ortadan da kaldirilmadigina göre; halen geçerlidir. Yönetici, anabinanin menfaatlerini korumak zorunda oldugundan; Sizin, öncelikle, Yöneticinin görevini yapmadigi (alinan kararlari hayata geçirmedigi) gerekçesi ile, yasanin 33. Maddesine göre hakimin müdahalesini isteme hakkiniz vardir. Çünkü kararlar halen geçerlidir.

Bundan baska; siz, dairelerinizde isi kaybi meydana geldigini ve dolayisiyla zarara ugradiginizi da ileri sürebilirsiniz. Benim Size tavsiyem, magdur olan diger maliklerle ortaklasa hareket etmenizdir.

Hukuki süreç basladiginda, kazanma ihtimali hakkinda net bir sey söylemek zordur. Zira; bu kabil davalarda genellikle bilirkisi raporlarina istinaden hüküm tesis edildiginden, bilirkisi kanaati çok önem arz edecektir. Bu nedenle; dava açmadan önce; delil tespiti talebinde bulunmanizi tavsiye ederim. Bu dosyanizda, ilgili genel kurul kararini da dosyaya ibraz ederek ve de bununla birlikte bu tadilatin yapilmasinin zaruri olduguna dair tespit talep etmeniz mümkündür. Alacaginiz rapor lehinize olursa; bu rapora dayanarak açacaginiz davayi kazanmaniz kuvetle muhtemeldir.

Eklemek istedigim bir diger husus;

Dairelerinizin altindaki, ortak mahaldeki, tavanlara, (ortak yer olmasi sebebi ile) kat maliki sifati ile müdahalede bulunarak bu gibi yerlerde tadilat yapma yetkiniz zaten yoktur. Bu dahi, bu vazifenin yöneticiye ait oldugunu ve bu sorunun anabinanin sorunu oldugunu gösterir. Dolayisiyla siz, kesif neticesinde, alinan kararlarin uygulanmadigini, bu kararlarin uygulanmasinin zaruri olduguna dair rapor tanzim edildigi takdirde; buna dayanarak dava açacaksiniz. Söz konusu dava ile, belirtilen islerin ........süresinde yapilmasina, söz konusu onarimlar yaptirilmadigi takdirde, sizin bu onarimlari malik sifati ile yaptirip bedellerini rücuan talep etme hakkinizin mahfuz tutulmasini istemeniz gerekmektedir.