Belediyenin anlamsız olduğunu düşündüğüm kararı

Herkese merhabalar,

Bir kafe işletmecisiyim. Apartman ile kavgalıyız. Belediyeye açılır kapanır güneşlik/sundurmam için ve 70 cm yüksekliğinde, üzerinden atlanıp geçilebilen, kapısı olmayan ve herkese açık kullanımı olan yer için şikayet ettiler. Belediye encümen kararlarını ekledim ve mahkemeye gideceğim. Sundurma altında olan açılır kapanır pimapen içinse haklı olduklarını düşünüyorum. Kapalı alan oluşturuyor. İmar affını bekleyeceğim.

Anlamadığım bir kaç nokta var. Danıştayın örnek bir kararınu buldum:

https://www.imarvehukuk.com/pergola-...ta-tabi-midir/

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen İnşai Faaliyetler” başlıklı 59. maddesinde de; “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” hükmü yer almaktadır.

http://www.bursamimar.org.tr/wp-cont...5%9F%C3%BC.pdf

[10] Danıştay 6. Dairesinin 20.06.2019 tarih ve E:2019/4323, K:2019/6183 sayılı kararı (Karara konu olan imalat; binanın zemin katındaki dükkanda (12.00x3.79) ebatlarında 45.48m² büyüklüğünde, taşıyıcı profil merteklerin metal profil çubuklar ile binaya monte edilerek, üstü açılır kapanır sistemle yapılan sundurma niteliğindedir.)

Belediye ısrarla benim sundurmamın destek ayakları olduğundan bu kararın geçersiz olduğunu söylüyor. Taşıyıcı profil mertek ifadesinde özellikle malzeme belirtilmemiş.

Bir başka nokta binanın taşıyıcı sistemleri ile hiç bir bağlantının olmaması. Güvenliği tehlikeye atan bir durum yok.

İlk sormak istediğim sorum: Belediyenin ekli dosyalarda bana yolladığı karar bu danıştay kararlarını yok hükmünde sayıyor mu?

İkinci sorum ise 70 santimetre yüksekliğinde, kapısı olmayan ve üzerinden atlanabilen, 7/24 herkesin kullanımına açık bu alan kapalı ve dükkanıma ait olarak nitelendirilebilir mi? Kamera kayıtlarım mevcut.

Ankara'da bu konu ile ilgili bir avukat ile de çalışmak istiyorum. İtiraz sürem yaklaşıyor. Pandemi döneminde bir kafe işletmecisi olduğumu lütfen göz önünde bulundurunuz. İlginize ve cevaplarınıza çok teşekkürler.

Apartman altına dükkân yapılması büyük problemlere neden olmaktadır.

Problemin kaynağı dükkanın, bina girişindeki bütün alanı kendine ait sanmasından ve öyle davranmasından doğmaktadır.

Birçoğu öyle ileri gider ki, binaya küçük bir giriş yolu bırakıp, alt katı tamamen kapatıp dükkân yaparak ortak alana el atar(Kanunu yazanlar kibarlık etmiş. Bu doğrudan çalmaktır). Dükkânlar bina etrafı yanında genellikle sokakları da işgal ederler.

Bu alışkanlığa dönüşmüştür. Otoriteler de bu durumlara genelde göz yummaktadır. Bu nedenlerdir ki dükkânlar bu durumu normal, hakları görmektedir.

Bina girişindeki dükkânın bahçedeki ortak bahçede, yerde dilediği şekilde herhangi bir tesis yapmaya hakkı yoktur.

Altı dükkân olan meskene para verip almak, para ile bela satın almakla aynı şeydir.

Nasihat istemedim. Hukuksal olarak görüş bekliyorum.

Belediyenin bu yapılarda ruhsat arayıp aramayacağı ayrı konu (imar yasası), kat maliklerinin yönetim planında yazan hakları ayrı konudur (kat mülkiyeti kanunu). Yani apartmandakilerle sorunu çözmeden belediye ruhsat verse de apartmandakiler size eski hale iade davası açabilirler. Yönetim planınız uygun mu?

Danıştay 14.Daire 2014/2429 E., 2017/786 K. sayılı kararına göre Sundurma veya Pergola, kapalı alan oluşturmadığı sürece yapı ruhsatı almaya gerek olmadığından belediyenin kararına itiraz etmenizde fayda var.

Ayrıca bir başka üyemize nasihat etme diyerek onun okuyup yanıt verme nezaketine saygısızlık etmiş olabilirsiniz...

Zeminde , üzerinden atlanmadan geçilemeyen bir barikat kurulması sizce normal mi?

@litigation teşekkürler. Benimde anlamsız bulduğum konu tam da dediğiniz mevzu. Normalde apartman yönetiminin yapması gereken ortak alan şikayet bu karar ile belediyece yapılmış olmuyor mu?

İmar ile projelendirilemeyeceği bahsedilmiş. Benim bildiğim her türlü yapı projelendirilmek ve yönetmeliklere uygun olmak koşulu ile imar affından yararlanabiliyor. Encümen sanki bu konuda da farklı düşünmüş.

Çok garip bir karar. Bu aslında bize gelen ikinci karar. İlk karar tipik ruhsatsız yapı kararıydı. Para cezası tebliğ edilmişti. Şimdi bu kararda para cezası falanda bahsedilmiyor.

Yönetim planında alan ortak kullanım alanı. Apartmanın önü komple esnaf ve herkes kullanıyor. Bitişiğinde yaya kaldırımı mevcut. Geçisi engellememek adına ben 1.5 metre boşluk bırakmıştım.

Nasihat istememe mevzusu şu sebepten. Ben apartmana işgaliye vermeyi de teklif etmiştim. Kendileri muvaffakatname almaya üşendiklerinden bağış olarak istediler parayı. Bende karşı çıktım. Sonuçta bağışın hiç bir bağlayıcılığı ve bana sağladığı güvence yok. Üstüme düşeni yaptım yani. Biraz iş yapınca birilerine dokundu...

"Yönetim planında alan ortak kullanım alanı. Apartmanın önü komple esnaf ve herkes kullanıyor. Bitişiğinde yaya kaldırımı mevcut. Geçişi engellememek adına ben 1.5 metre boşluk bırakmıştım."

Tam da bundan bahsediyorum. Esnaf kullanıyor, herkes kullanıyor diye kanun ve haklara aykırı şeyler hak olarak görülemez.
Menfaati zarar görenler genelde gerçekleri, doğruları sevmezler. Hoşunuza gidecek bir şeyler yazabilirim ama bu türden ifadeler gerçek olmayacaktır.

O mahkeme kararları da muhtemelen kattaki dairelerin balkon vb. yerleridir. Mahkeme, evinin balkonunu camla kapatanla, sokağı, bina önünü kapatanı aynı görmeyecektir.

Binada kanunları, haklarını bilen/ler olursa, mevcut olanı da kaybedebilme ihtimalin vardır.

Diğer yandan ilgili belediyelerde bir bahşiş ekibi var ise, dilediğini yapabilirsin, tabi birileri çıkıp dava ile gereğini yapana kadar.

İfadelerim, kat mülkiyeti kanununu dayanak almış, kolay anlamanız için yorumlanmıştır. Nasihat değildir.

İmar affı olsa da diğer maliklerden yazılı yetki alman gerekecektir. Dükkanın maliki bütün binanın sahibi değildir. Keyfi hareket edemez.

@Traffo

Israrla nasihat vermek yerine örnek karar, kanun yönetmelik falan paylaşsanız da faydalansam? Hukuk forumunda hukuk konuşsak? Misal ben diyorumki ortak alan kullanımını engellemiyorum ve apartman sakinlerine 7/24 açık. Kapısı falan yok ve sigara içilebilir bir alan. Sonra diyorumki sundurmanın amacı gölgelik ve danıştay kararı var. Yaya geçisişini engelleyen bir durum da söz konusu değil.

Kat mülkiyeti kanununun nesine aykırı mesela? Bilgilendirirseniz sevinirim.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. Maddesinde; "Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. Maddesinde;
"Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Yeterli sanırım. Bina ortak alanına yeni bir şey yerleştirmek, yapılan işin türüne göre oy birliğini gerektirebilir.

Yönetim planına kanuna aykırı şeyler yazılamaz. Oraya yazılanlar, kanuna uygun olmak kaydı ile, çoğunlukla değiştirilebilir.

Tamam mükemmel. Peki bunun benim sorduğum soru ile ilgisi nedir?

İmar soruyorum. Sorunum imar. Belediye. Kat mülkiyeti değil...

Hoşuna gidecek ifadeleri arıyorsun. Çözümünü aradığın durum K.M. Kanunu ile ilgilidir. İmar verilmiş zaten. Bina yapılmış.

Yeterince ücretsiz bilgi edindiniz. Şimdi biraz da hata yaparak, para harcayarak öğrenin..

Beyefendi,

Başından beri goy goy yaptınız. Bakın sorunumu anlayanlar anladı ve cevapladılar. Şimdi üslubunuza bakıyorum ve hiçte şaşırmıyorum. Müvekkilerinize sabırlar. Engelledim.

Sundurma veya pergola , işyerinin kendine ait olan alan içinde oluşturulmuş olsa haklı olabilirsiniz ancak apartman ortak alanı içine diktiğiniz metal direkler , ortak alana tecavuzdür bence ve bahsettiğiniz danıştay kararındaki durumla uzaktan yakından ilgisi yoktur.

Eklediğim iki tane dosyayı biriniz hariç hiç birinizin okuduğunu sanmıyorum. Kat mülkiyeti ile ilgili bir durum yok. Şikayetçi apartman yönetimi değil. Encümen kararında kat mülkiyeti kanununa atıfta yok.

Dolayısı ile danıştay kararı benim durumumda gayet ve gayet tartışılabilir ve dava konusu olabilir. Yanlış mıyım?

Alıntı:

---

1nsane rumuzlu üyeden alıntı

Bir kafe işletmecisiyim. Apartman ile kavgalıyız. Belediyeye açılır kapanır güneşlik/sundurmam için ve 70 cm yüksekliğinde, üzerinden atlanıp geçilebilen, kapısı olmayan ve herkese açık kullanımı olan yer için şikayet ettiler. ...

---

İlk mesajınızın ilk paragrafını yazan siz değilmisiniz?

Alıntı:

---

1nsane rumuzlu üyeden alıntı

Eklediğim iki tane dosyayı biriniz hariç hiç birinizin okuduğunu sanmıyorum. Kat mülkiyeti ile ilgili bir durum yok. Şikayetçi apartman yönetimi değil. Encümen kararında kat mülkiyeti kanununa atıfta yok.Dolayısı ile danıştay kararı benim durumumda gayet ve gayet tartışılabilir ve dava konusu olabilir. Yanlış mıyım?

---

O ilk mesajınızda apartman şikayet etti demenizden anlaşılan o. Encumen kararında yazan da yapılan tespitte , o direkleri ve 70cm lik engelleri apartmana ait ortak alan olan bahçeye yapmış olduğunuz ve o pergola nın alt kısmında cam ve branda ( şeffaf naylon malzeme herhalde ) ile kapatıldığı yazmıyor mu?Net olarak söylermisiniz? O 70cm lik üzerinden atlanarak geçilebilen çiti, o direkleri , dükkanınıza ait alanda mı kurdunuz? Belediyeye ait kaldırım alanına mı kurdunuz? Yoksa Apartmana ait bahçeye mi kurdunuz?

Alıntı:

---

1nsane rumuzlu üyeden alıntı

Eklediğim iki tane dosyayı biriniz hariç hiç birinizin okuduğunu sanmıyorum. .......................................Yanlış mıyım?

---

Yanlış sanmışsınız.

İlgili alan apartman ortak kullanım alanı. Yönetim planında yeşil alan da değil. Apartman sınırları dışarısına herhangi bir müdahale yok. Hemen önümüzde kaldırım var. Kaldırımla dükkan arasında 1.5 metre boşlukta var.

Duvarın üstünde hiç bir şey yok. Dekoratif bir duvar. Eskiden saksılar vardı ve çirkin duruyordu. Birebir aynı ölçü duvar yapıldı. Sadece rüzgarı ve tozu kesmek amaçlı 70 santimetre yüksekliğinde. Yani masa yüksekliği.

Garip bulduğum kısım belediye encümeni sanki apartman yöneticisi gibi karar almış. Bugün bir avukat ile çalışmaya başlıyoruz. Bakalım ne olacak.

Peki bina yönetimi veya kat maliklerinden birinin belediyeye bu yaptığınız işlerle ilgili şikayeti mevcut mu?

Apartman yöneticimiz imara aykırılıktan dolayı şikayet etmiş.

Bulunduğunuz yer farklı baktığınız yön farklı bence de. Tamamen ortak alana , bina ruhsatında bahçe olarak belirlenmiş alanı işgal etmiş ve kullanmaktasınız , olaya dışardan bakınca görülen şekli bu. Herhangi bir kat maliki de yaptığınız bu işlemlerin eski haline getirilmesi için belediyeye şikayette buluınma hakkına sahip, yönetici de o hakkı kullanmış. Pergole yi ve o 70cm lik duvarları kendi mekanınız alanı içinde yapmış olsaydınız, 100%haklı olurdunuz ama , size ait olmayan alanı çevirip işletmenize masaları yerleştirmek için ek alan yaratma hakkınız yok. Her halukarda, hakkınızda hayırlısı, sonucu paylaşırsanız seviniriz.

Apartmanda başlarda oldukça yapıcıydık. Toplantılarına falan katıldık. İşgaliye vermeye falanda hazırdık. İlk sıkıntı metrekare için çok fahiş bir fiyat istemeleri ile başladı. Etrafta rayici ne ise onu verelim dedik fakat kabul etmediler. Sonra muvaffakatname talep edince yönetici bu kadar kat malikine nasıl ulaşırım diyerek reddetti ve bağış olarak talep etti. Bütün esnaf ortak alanı zaten kullanıyor. Eşyalar, tabureler ve masalar bana özgü değil. Ortak alan kullanımı yönünde durum bu. Ortak alan ile ilgili hukuksal bir durum henüz yok. Ona da hazırız sorun yok.

Belediye ile olan imar tarafı içinde danıştayın kararını emsal olarak gösterip şansımızı deneyeceğiz. İmara tabi derlerse imar affından yararlanırız. İmarlandırılamaz derlerse ona karşı çıkarız. Hukuksal olarak mücadele sonuçta.

Sonucu paylaşırım, ilginize teşekkürler.

Alıntı:

---

1nsane rumuzlu üyeden alıntı

Bütün esnaf ortak alanı zaten kullanıyor.

---

Herkes yanlış yapıyorsa bu sizin yaptığınız yanlışı haklı çıkarmaz maalesef.

uzun zaman geçmiş ama sorunlar gunumuzde de aynı. bu sebeple buraya birkaç karar örneği linki veriyorum. benim gibi araştıranlara yol gösterir.

özet yapayım:

%80 bina sakinlerinden izin alınması şartı ile, belediye , pergole tipi, yani üstü açılır kapanır, 3 tarafı surgulu (sokulebilir) cam a ruhsat verebiliyor. ruhsat alınca yıllık bir harcı var,

muvafakatı yönetici değil, dukkanın kendisi takip ederse, daha başarılı sonuç alabilir. daire sahiplerinden %80 kabul alırsanız sorunu aşarsınız. yönetici şikayet etsede kurallara uygunsanız sorun kalmaz.

toplantıda vs muvafakat dile getirirseniz , 1 tane zıpçıktı çıkar, diğer malikleri de domino taşı gibi devirir kabul edenler bile red verir. o yüzden tek tek daire daire çalışmanızı öneririm.

sabit çatı yapmak istenirse, bina çekme mesafelerine sabit çatı yapılamıyor. (yan bina sınırından 3mt geriye kadar yapılabilir mesela)

ruhsatsız olarak yapayım derseniz, bina sakinlerinden olur alabilirseniz, demonte olabilecek çadır veya şemsiye kullanılabilir.
bina olur verdikten sonra her turlu şikayette ceza ve kaldırmanızı isterler zabıta tarafından.

dukkan sahiplerine uygulanan zulm bir gerçek elbette, kat mulkuyetine gore daire kapısının önüne ayakkabısını da koyamaz, (ortak alan) ama bunun için zabıta gelip işlem yapamazken, dukkana yapabiliyor.

yangın merdiveni koridoru ve kapı çıkışları ardiye gibi kullanılsa zabıta gelipte ceza yazmaz ama, dukkan ön cephesini kullanınca kıyamet kopuyor.

bina bodrumları - sığınaklar , 2.el eşya deposu gibi , sözde ortak alan ama dukkanın kullanabildiği olmamıştır :)

dukkana hizmet eden ön cephe, ortak alan sayılarak zaten başında buyuk hatalar var , o da ayrı.

düzgün iş yapan muteahiter , dukkan onlerini dukkana ait otopark yapıp, yonetim planına da bunu işleyerek , ön cepheyi hiç değilse kullanılabilir olarak dukkana tahsis ediyor.



https://www.bursamimar.org.tr/wp-con...lık-Görüşü.pdf

https://muratpasa-bld.gov.tr/Uploads...7837a7267a.pdf