Kat Mulkiyeti Kanunu 20 Maddesi Aidatlar

Merhabalar
Bizim Sitemiz Konak(5 Katli Apartman)lardan Ve Villalardan Olusan Bir Site Yonetim Planimizda Blok Yapilarin Genel Giderleri Kendi Aralarinda Esit Olarak Paylastirilacaktir Sitenin Genel Giderleri Ise Arsa Paylari Oraninda Paylastirilacaktirdir Deniyor.ayrica Yonetim Planinda Blok Yapilari Konaklar Ve Villalar Olarak Nitelendiriliyor.benim Sormak Istedigim Sey Bir Sitenin Genel Giderleri Nelerdir Ve Bunu Hangi Kanun Maddesinde Nasil Bulabilirim Cunki Ikilemler Olmakta Guvenlik Siteninmi Yoksa Bloklarinmi Genel Gideri Oluyor. Bana Bunu Ayrintili Olarak Kanun Nezdinde Aciklayabilirmisiniz Ve Benim Belgelemem Gerek Bunu Kaynaklarinida Verirseniz Sevinirim .birde Yonetim Planinda Bole Yazarken Kat Mulkiyeti Kanunu 20 Maddesini Uygulamak Dogrumu?

Herşeyden önce KMK. na göre Yönetim Planı tüm kat maliklerini bağlayıcı bir sözleşmedir. Burada öncelik yönetim planınındır.
Yönetim planınızdan anladığım (yanlışsa düzeltin);
1- Bloklar kendi yapıları içlerindeki genel giderlerden sorumludur (kapıcı gideri, asansör, ortak elektrik vs.). Kat malikleri bunları öderler.

2- Bloklardan Oluşan - sitenin - Genel giderleri de arsa paylarına göre ödenir.

Bu durumda tüm blokların ortak giderleri arsa payına göre ödenir. Güvenlik, site ortak alanlarının bakımı, aydınlatması vs. blok dışındaki ortak masraflar arsa payına göre hesaplanır.

* Kat mülkiyeti yasasında Site kavramı mevcut olmadığından bu gibi uyuşmazlıklar çıkabilmektedir. Ancak şu açıdan çok şanslısınız; Yönetim planınız Site olgusunu kabul etmiş durumda. Bu yönetim planına uyulması gerekir.
Yeni Kat Mülkiyeti Yasa tasarısı halen (uzun süredir) TBMM. Adalet komisyonunda beklemektedir. Günün koşullarına ve Site olgusunu kabul eden yasayı beklemekteyiz.


https://www.hukuki.net - http://www.hukukara.com

Merhaba Sayın Admin,
Verdiğiniz bilgiler sayesinde tecrübe ediniyoruz, teşekkürler.
Benim de size konu hakkında minik bir sorum var; Ben bir sitede 18 daireli yazlıkda her yıl bir iki ay kalıyorum,benim dairem yaklaşık 60 qm. ama 100 qm.olan dairelerle aynı aidat alınıyor yasalmı acaba ? Kanalizasyon,Hiç kullanmadığım ara elektriği,ve yaklaşık her 2 yılda bir çatı kiremitleri kırılıyor gerekçesiyle epey yüklü aidatlara maruz kalıyorum.Aidatlar ve giderlerde dairemin küçük olduğu gerekçesiyle indirim yapabilirmiyim ve ne kadar olmalı ?
Saygılarımla..

Ortak giderlerin paylasimi
Esas No : 1989 / 23877 Karar No : 1990 / 12563
Merci : Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Tarih : 16/04/1990
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Kaloriferci, Bahçıvan Ve Bekçi Giderlerine Eşit Olarak,
Diğer Giderlere İse Arsa Payları Oranında Katılmakla Yükümlüdürler.

Esas No : 2006 / 1820 Karar No : 2006 / 2566
Merci : Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Tarih : 30/03/2006
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Ana Taşınmazın Bütün Ortak Yerlerinin Bakım, Koruma Ve Onarım Giderleri İle Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Diğer Giderler İle İlgili Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.
Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir. Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.
(5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)
APARTMANIN GENEL GİDERLERİNE KATILMA
Apartman kapıcısının ücretine her kat maliki arsa payı oranında mı katılır? Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılırlar.
Diger Tüm giderlere arsa payı oranında katılırlar.
Apartman yöneticisinin ücretine her kat maliki arsa payı oranında mı katılır? Kat malikleri arasında ayrıca bir düzenleme yapılmamışsa yönetici aylığının ödenmesi giderlerine her kat maliki kendi arsa payı oranında katılır.
Asansörü kullanmayan kat maliki asansör giderini ödemeyebilir mi? Kat mülkiyeti kanununa göre kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Dairesi zemin katta olan bir kat maliki ben asansöre binmiyorum ki asansör giderini ödeyeyim diyemez. Bu kat maliki asansörden yararlanmasa da asansörün giderini öder
Apartman aidatını ödemeyen kat malikine gecikme faizi ne kadar uygulanır? Apartman aidatını ödemeyen kat malikine aylık %5 gecikme faizi uygulanır.
Aidat ödemeyen kat maliki hakkında ne yapılır? Aidat ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre dava açılabilir. İcra takibi yapılabilir. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı başvurusu üzerine borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
Apartman sigorta ettirilmesinde prime her kes eşit oranda mı katılır? Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılır.
Kiracı apartman aidatı öder mi? Kiracılarda apartman aidatından sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Örnek: Kiracı oturduğu daireye aylık 100 lira kira ödüyorsa apartmanın aidatı da aylık 120 lira ise kiracının sorumluluğu 100 lira ile sınırlıdır. 100 lirayı aşan miktarın ev sahibi(kat maliki) tarafından ödenmesi gerekiyor.Kiracılar sadece aidat ödemekle kalmayıp apartmanın ortak su giderine, ortak merdiven otomatiği giderine, asansör elektriğine, apartman temizlik giderlerine ve bunun gibi işletme giderlerine de katılır.
Kiracılar ortak giderlere katılmak zorunda mıdır? Kiracılar ortak giderlere katılmakla yükümlüdürler.
Kapıcının ücretinin ödenmesine esit oranda,
apartman ortak su giderine, apartman ortak merdiven otomatiği giderine, asansör elektriğine, apartman temizlik giderlerine ve bunun gibi işletme giderlerine arsa payı oranında katılırlar.

örnek paylaşım

Kat malikleri -aralarında başka türlü anlaşma bulunmadıkça-
personel giderlerine eşit olarak katılmakla yükümlüdürler.
Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesinde kat maliklerinin her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça katılmakla yükümlü olduğu giderler iki gruba ayrılmış, maddenin
(a) bendinde kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinden eşit olarak; (personel giderleri)
(b)ana gayrimenkulün isletme yönetimi ile ilgili sair tüm giderlerden de arsa payı oranında sorumluluk esası getirilmiştir.
Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında yönetim planında açıkça aksine bir hüküm bulunmayan hallerde kat maliklerinin ana gayrimenkulün ortak giderlerinden yasanın yukarıda belirtilen ilkelerine göre sorumlu tutulmaları gerektiği kabul edilmektedir.
Davaya konu edilen işletme projesinde personel giderleri için yasada öngörülenden farklı bir sorumluluk ilkesi getirilmemiş, ana gayrimenkulün isletme yönetimi ile ilgili genel giderlere de kat maliklerinin, yasada olduğu gibi arsa payı oranında katılacakları öngörülmüştür.
Bu durunda personel giderleri bakımından sözleşme niteliğindeki yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadığından bu giderlere kat malikleri yasa gereği eşit olarak katılmalıdır.
(Y.18.HD., 13.11.2003 T., 2003/8359 E., 2003/8906 K.)

KMK 20. madde diyor ki ; "kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça ana yapının personel giderlerine eşit olarak, diğer giderlere ise arsa payı oranında katılırlar"
"Aralarındaki başka bir anlaşma" ise şöyle tanımlanabilir. Yönetim planı içeriğinde tüm giderlere veya bazı giderlere başka bir şekilde katılacağı yazıyorsa ya da kat maliklerinin tümü aralarında giderler konusunda başka bir sözleşmeye (yönetim planından farklı özel bir sözleşmeye) imza atmış iseler (-ki atmış iseler dahi sonradan bağımsız bölümü alanları bağlamaz-) veya kat malikleri kurulunda ortak giderlerin paylaşımı konusunda tüm kat maliklerinin tümünün (sadece toplantıya katılanların değil tüm kat maliklerinin tümünü kastediyoruz) bir karar almış iseler bu tip paylaşım şekilleri de geçerlidir.
KMK 20. maddede; genel giderlere katılmak ve nelerin genel gider olduğu konusu düzenlemiştir. Maddeye göre; kat malikleri;
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa eşit olarak, (bunu personel giderleri olarak özetliyoruz)
b) Bunlar dışında kalan bütün ortak giderlere ve bunlar için toplanacak avansa ise arsa payları oranında katılacaklardır.(bunu personel giderleri dışındaki tüm giderler olarak özetliyoruz)
Aslında kural; kat maliklerinin kendi aralarında anlaşmalarıdır. Yani yukarıdaki saydığımız hali ile kat malikleri her iki çeşit giderler için farklı katılma oranları belirleyebilirler. Bunun için Yönetim Planı'nda bir hüküm olabileceği gibi, Kat Malikleri Kurulu'nun, bütün kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da belirleyebilirler.
Kat Malikleri Kurulu karan alınamazsa, kat maliklerinin hepsinin katıldığı bir "Özel Sözleşme" ile de aynı sonuca varılabilir. Ancak bu şekilde düzenlenen sözleşme, o
sözleşmede imzası olan kat maliklerini bağlar. Bağımsız bölümlerin yeni malikleri bağlamaz. O halde, Yönetim Plânı ve Kat Malikleri Kurulu kararı niteliğinde olmayan ve genel giderlere katılma oranı kanundakinden farklı bir şekilde düzenlenen sözleşmeye yeni malikler uymak zorunda değildirler.

KMK 20. madde diyor ki ; "kat malikleri aralarında başka türlü (oy birligi ile) bir anlaşma olmadıkça ana yapının personel giderlerine eşit olarak,
diğer giderlere ise (yönetici ücreti dahil) arsa payı oranında katılırlar"

Toplantıda %100 oy birliği yok ise, karar aldık herkes masraflara eşit katılacak denilemez.

Personel giderleri bölümlere eşit paylaşılır.
Personel giderleri harici diğer giderler ise bölümlerin arsa pay oranına göre paylaşılır.

Kiracılar yenileme giderlerine yenileme Fonuna, hizmetli tazminat Fonuna, Tamir giderlerine, boya badanaya katılmazlar.

KMK-20
Demirbaş giderleri
KALICI değer artırıcı yatırımlar kat maliklerine aittir.
Arsa pay değerine göre paylaştırılır.
1-Personel tazminat FONu
2-Yenileme FONu
3-Yönetici aylığı
4-Yenileme ve tamiratlar
5-Merdiven boyamak
6-Dış cephe boyamak yada mantolamak.
7-Çatı tamiratı
8-Tüm ortak alan yatırımları.
9-Bina sigorta pirimi

Yöneticilerin muhatabı öncelikli olarak kat malikleridir.
Dairelerin bos olduğunu farz edin tüm masrafları kat malikleri ödemek zorundadır.
Kat malikleri kiracısından ortak isletme giderlerini alır ve yönetim hesabına bankaya yatırır.

İsletme giderleri.
Kiracılar sadece işletim kullanım masraflarını öder.
Kiracıların ödedikleri isletme giderleri nelerdir.

Eşit paylaşım ile ödenenler:
1- Personel giderleri (Tazminatları Kat maliki öder)

Arsa pay değerine göre ödenenler:
1- Ortak ısınma giderleri,
2- Ortak merdiven elektirigi,
3- Asansör isletme giderleri normal düzenli servisi kiracı öder (Tamiri kat maliki öder)
4-Ortak su giderleri,

Daire bos ise kiracı yok ise tüm masraflar kat malikinden talep edilir.
Kat maliki direk sorumludur.
Kiracı var ise dolaylı (müteselsil en) sorumludur.

örnek isletme projesi
Dosya 1159

KMK 20. madde diyor ki ; "kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça ana yapının personel giderlerine eşit olarak, diğer giderlere ise arsa payı oranında katılırlar"
"Aralarındaki başka bir anlaşma" ise şöyle tanımlanabilir. Yönetim planı içeriğinde tüm giderlere veya bazı giderlere başka bir şekilde katılacağı yazıyorsa ya da kat maliklerinin tümü aralarında giderler konusunda başka bir sözleşmeye (yönetim planından farklı özel bir sözleşmeye) imza atmış iseler (-ki atmış iseler dahi sonradan bağımsız bölümü alanları bağlamaz-) veya kat malikleri kurulunda ortak giderlerin paylaşımı konusunda tüm kat maliklerinin tümünün (sadece toplantıya katılanların değil tüm kat maliklerinin tümünü kastediyoruz) bir karar almış iseler bu tip paylaşım şekilleri de geçerlidir.

herkese merhaba;
bu konu altında şunu sormak istiyorum. başıma gelen bir olay.maalesef bende ev sahibi ile arasında büyük sorunlar olan bişr kiracıyım. haklıyım veya değilim o ayrı ama şunu sormak istiyorum.apartman aidatlarının bir kısmını ödemedim.sebebi de yapılan harcamaların bir kısmının bana ait olmaması ve demirbaş ve kalıcı yatırım türü harcamalar olmasıydı.Kendimce (tam olarak liste verilmiyor) bazı harcamaları ayırdım ve ödemedim.bunlar bir süre sonra icraya konu oldu haliyle.takibi açan avukat hem yönetimin hemde kat malikimin avukatı.dolayısıyla ve bile bile sadece bana karşı takip yaptı.bende yönetim adına açılmış ve avukat tarafından haklı bir durum olduğu için itiraz falan etmedim.itiraz etmeyince ve ödeme de yapmayınca takip kesinleşti ve az önce de evime hacze geleceği tehdidinde bulundu.şimdi sormak istiyorum; kiracı kendine ait olsun ya da olmasın (yasa bu aşamada tam ayrım yapmıyor) ödemediği aidat borcunu ödemek durumunda kaldığında bu miktar ödediği kira miktarı ile sınırlıdır diye bir hüküm var.naçizane benim bundan anladığım örneğin 1000 TL toplam borç olduğunu ve aylık kira ödemesinin de 250 TL olduğunu varsayalım.şimdi ben her ay kat malikime ödemem gereken 250 TL kira borcumu bu dosyaya yatırmam gerekiyor diye anlıyorum.takipli borç bitene kadar buna devam etmem gerekiyor diye biliyorum.dosya borcunu bu şekilde kapattığımda da haliyle kat malikim kira alacağına karşı takip başlatacak ve bende kiranın bu şekilde ödendiğini belirterek itiraz edeceğim.eğer kat maliki haksızlığa uğradığını ve yapılan ödemelerin aslında kiracıya ait olduğunu düşünürse bana ayrıca bir takip açmak durumunda kalacak ve o aşamada bende şunlardan ötürü bu ödemeleri bu şekliyle yaptım ve kiramdan düştüm, inceleyin diyebileceğim. doğrumu düşünüyorum acaba? bir iki içtihat karıştırmaya kalktım ama 634 saylı kanun md 20-22 için ayrıntı pek bulamadım.

Kiracılar sadece normal kullanım için işletme giderleri öderler.
İtiraz edip isletme giderleri ve demirbaş giderlerinin açıklanmasını isteyiniz.

KiRACININ BORCLARI
BORCLAR KANUNU
III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım işletme giderlerini ödemekle yükümlüdür.

YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2003/7861 Karar Numarası: 2003/9175 Karar Tarihi: 20.11.2003

ORTAK GİDERLERİN ÖDENMESİNDE KİRACININ SORUMLULUĞU
ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA
ANAGAYRİMENKULÜN ORTAK GİDERLERİNDEN SORUMLULUK
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN UYGULANMASINDAN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ MAHKEME
634 s. KMK/20, 22, Ek1
1086 s. HUMK/428
ÖZETİ: Bağımsız bölüm malikinin payına düşecek ortak giderlerin ödenmesinden kiracı dahi sorumludur.
Kat Mülkiyeti Yasasınından kaynaklanan tüm uyuşmazlıklara ilişkin davalara değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde bakılır.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2001/2313 Karar Numarası: 2001/3051 Karar Tarihi: 05.04.2001
APARTMAN ORTAK GİDERLERİ ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK
634 s. KMK/20
818 s. BK/258
ÖZETİ:Taraflar, kira sözleşmesinde, tamir, bakım ve diğer masrafların kiracıya ait olduğu konusunda anlaşmışlardır.
Sözleşmenin bu hükmü yorumlanırken, kiralananın alelade kullanılması için gereken giderlerin kiracı tarafından üstlenildiği kabul edilmeli, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre malikin ortak giderlere ilişkin tüm yükümlülüklerinin kiracıya devredildiği kabul edilmemelidir.
Kiracı ancak, taşınmazı kullanmanın karşılığı olarak kira parası ile mütenasip ve alelade kullanma ile ilgili tamir giderlerinden sorumlu olmalıdır.

sayın hakkaniyetli sorun ve soru şudur;
634 sayılı kat mülkiyeti kanunu yönetim ve diğer giderlerin ödenmesi konusunda kat maliki ve evi sürekli şekilde kullanan her kim ise ortak sorumluluk yüklemiş.hatta yazılı halde kontrat bulunmasa veya kontratta detay şekilde ayrım yapılmasa bile bu benimdir öderim veya banane ödemem diyemiyorsunuz.Ancak sadece kiracı açısından kira miktarı sınırı konmuş.Uygulamada bu kira bedeli sınırı nedir tam belli değil.Diyelimki toplanan aidatlardan demirbaş niteliğinde veya kat malikinin ödemesi gereken bir harcama yapıldı.Pratikte işin kolay yolu bunu o dairede her kim oturuyorsa ondan istemek.Siz bazı yerlerde aidat ödemelerin belli bir tablıya göre ve kiracı-kat maliki ayrımı yapılarak açıklanması konusunda yol gösterici bir tablo yazmıştınız ama buna pek uyan yok maalesef.Ben bir kiracı olarak bizzat gözümle bazı harcamalar ve sonuçlar görüyorum.Kat malikim şehir dışında oturuyor ve inanın dünya umrumda değil.Yönetimden bu harcama kalemleri ile ilgili bilgi istediğimde dönüp bakan yok ve açıkça muhatabınız kat malikidir diyorlar.
Ödenmeyen aidatdatlardan dolayı da yönetimin ister kiracıya ister kat malikine veya her ikisine birden takip açmaya hakkı var.Açılan bu takibe kiracı olarak sizin itiraz etme şansınız yok.Çünkü ortak sorumlusunuz ve ödemek durumundasınız.İşte bu noktada yasanın dediği kira miktarı sınırlaması devreye girmeli ama nasıl.Ben yönetimin avukatına benden ancak kat malikine ödemem gereken kira miktarı kadar bedel talep edebilirsiniz dedim.Toplam borç ne kadarsa bitene kadar her ay ödemem gereken kira bedelini ilgili takip dosyasına yatırabilirim dedim.Bana haliyle "ama içinde sizi ilgilendiren ödemelerde var" dedi.E o zaman detay verin onları ödeyeyim dedim.Ama bu aşamada bile detay falan veren yok.
Kat malikimin ve yönetimin avukatı aynı kişi.Yani kat malikini icraya verdiğinde yine kendi kendine dosyaya bakmış olacak.Enteresan ama böyle işte.Yasa da birşeyler yazıyor ama pratik uygulaması noktasında pek karşılığı yok.Nasıl davranmam gerektiğini şaşırdım.

18. Hukuk Dairesi 1995/5450 E., 1995/6181 K.
http://www.hukukat.com/detay?id=6GFR...ns=1&huk=13775

18. Hukuk Dairesi 1995/5450 E., 1995/6181 K.

KİRACININ AVANS VE GİDER BORCUNDAN SORUMLULUĞU
KİRACININ FAZLA ÖDEMELERİ İSTEYEMEYECEĞİ
ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK
İçtihat Metni
T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ
ESAS KARAR
1995/5450 1995/6181
Y A R G I T A Y İ L A M I
Dava dilekçesinde karar iptali, fazla aidatın tahsili istenilmiştir.
Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili
tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki
bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat mülkiyeti kurulu ana gayrimenkul ve bağımsız bölüm malikleri
topluluğu hükmi şahsiyete haiz değildir. Ödemeler kat malikleri kurulunun
aldığı karara ve verdiği yetkiye dayanılarak yönetici tarafından tahsil
edilmişse de, bu tahsilat tüm kat malikleri adına yapılmış apartmanın
müşterek hesabına dahil edilmiştir. Fazla ödeme yapıldığından bahisle
açılacak herhangi bir davanın hükmi şahsiyeti bulunmayan yönetime yada
tahsilatı kat malikleri adına yapan yöneticiye karşı değil, arsa payları
oranında tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerektiğide dikkate alınmalıdır.
Diğer taraftan Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi hükmüne göre kat
malikleri ana gayrimenkulün ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler
için toplanacak avansa katılmak zorundadırlar. Bu hükümden anlaşılacağı üzere
asıl sorumluluk kat malikinindir. Ancak ana gayrimenkulün işletilmesi, bakım
ve onarımı için gerekli avansların ödenmesini teminata bağlamak için Kat
Mülkiyeti Kanununun 22. maddesi ana gayrimenkulde kiracı veya başka bir
sıfatla devamlı bir şekilde oturanları da bundan müteselsilen sorumlu tutmuş,
ancak bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutmuş
ve ayrıca yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini öngörmüştür.
Bu durumda ortak gider ve avanslara katılmak asıl sorumluluğu bağımsız
bölüm malikine ait iken, bağımsız bölümde oturan kiracı bu konudaki ödemeleri
kendiliğinden yada kat maliki ile aralarındaki sözleşmeye göre yapıyorsa, bu
ödemeler bağımsız bölüm maliki adınadır. Kendisi yaptığı ödemeleri kira
borcundan düşebilecek yada kira sözleşmesine göre kendisi karşılamak
durumunda ise, ödemeler geçerli bir kat malikleri kurulu kararına yada
işletme projesine dayanılarak yapıldığı için kesin hesap sonucu fazla ödeme
yaptığından bahisle yönetimden bir istekte bulunamaz.
Olayımızda dava bağımsız bölüm maliki tarafından değil, kiracısı
tarafından açıldığına göre, yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda kiracının bu
konuda aktif husumet ehliyeti bulunmayacağı dikkate alınarak davanın bu
yönden reddi gerekir. Davacı kiracı bağımsız bölüm maliki ile aralarında olan
sözleşme hükümlerine göre avans ve gideri fazla ödediği iddiasında ise, bunu
koşulları varsa bağımsız bölüm malikinden isteyebilir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı
şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde
olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA,
temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.5.1995 gününde
oybirliğiyle karar verildi.

Esas No :2006 / 1820 Karar No :2006 / 2566 Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Tarih : 30/03/2006
Özü :
Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Ana Taşınmazın Bütün Ortak Yerlerinin Bakım, Koruma Ve Onarım Giderleri İle Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Diğer Giderler İle İlgili Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.
Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda (tüm maliklerin)oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.

Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir.
Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü (tüm maliklerin) oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.Oysa iptali istenen kurul kararı oybirliği ile alınmamıştır.Bu nedenle kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin mahkemece iptaline hükmolunmasında bir isabetsizlik görülmemiştir. Davalının temyiz itirazları yerindedir. (5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)

YARGITAY KARARLARI:

KARAR ÖZETİ:

"GENEL GİDERLERE ARSA PAYI ORANINDA KATILMA ŞEKLİ DIŞINDAKİ ORANA RAZI OLMAYAN KAT MÂLİKİ BUNA ZORLANAMAZ."

(Y.5.H.D.01.12.1980 GÜN,1980/8571 ESAS, 8550 KARAR)

Genel giderlere arsa payı oranında katılma şekli dışındaki orana razı olmayan kat maliki değişik oranı kabule zorlanamaz.
Mahkemeden de rıza göstermiş sayılmasına karar verilmesi istenemez.
Dava arsa payı dışındaki bir katılma şekline göre hazırlanmış yönetim planını kat maliki olan davalının imza etmiş sayılmasına karar verilmesi isteminden ibarettir. Kat maliklerinin ortak giderlere katılma şekli KMK.md. 20 de gösterilmiştir. Bu maddeye göre kat malikleri aksine anlaşma olmadıkça genel giderlere arsa payı oranında katılırlar. Ancak sözü edilen bu madde, arsa payı dışındaki bir katılma şeklini kabul etmeyen kat malikinin kabule zorlanmasına veya mahkemeden rıza göstermiş sayılması şeklinde karar alınmasına yetki vermez. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne hükmedilmesi doğru bulunmamıştır.
(Y.5.HD.1.12.1980 GÜN, 1980/8571E. 8550K.)
.

Yargıtay 18. hukuk dairesi 2011/1537 e.n , 2011/4475 k.n.

İlgili kavramlar

ana taşınmazdaki ortak gider borcunun ödenmemesi

Özet
Birden fazla bloktan oluşan ana taşınmazda sadece bir blokla ilgili giderlerden o blok malikleri sorumlu olup, tüm blokların ortak yerleriyle ilgili giderleri ana taşınmazdaki tüm kat malikleri ödemekle yükümlüdür.

Her Blok kendi giderlerini karşılar.

18. Hukuk Dairesi 1996/883 E., 1996/1902 K.

ORTAK GİDERLERE KATILMA
YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU


İçtihat Metni

T.C.
Y A R G I T A Y
18. HUKUK DAİRESİ
ESAS KARAR
1996/883 1996/1902
Y A R G I T A Y İ L A M I
Dava dilekçesinde itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi
istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili
tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki
bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava, her iki blokun ortak olarak kullandıkları sıcak su kazanının
tamiri kabil olmadığından değiştirilmesi ile B Blokun asansörünün tamiri için
harcanmış olan paranın arsa payı oranındaki miktarının davalı bağımsız bölüm
malikinden tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın iptaline
ilişkindir.
Mahkemece kazanın yenilenmesi için alınmış bir kat malikleri kurulu
kararı bulunmadığı, asansörün tamiri için ise kararın alındığı olağanüstü kat
malikleri kurulunun usulüne uygun olarak çağrı yapılıp toplanmadığı için
muaccel hale gelmiş bir borcun bulunmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiştir.
Kat malikleri kurulu kararları usulüne uygun alınmış bir dava sonunda
iptal edilmedikçe geçerlidir. Bu yönde açılmış bir dava olmadığından
mahkemenin bu gerekçeye dayanarak davayı reddetmesi doğru değil ise de
asansör davalının oturduğu A Blokta olmayıp B Bloktadır. Kat Mülkiyeti
Kanununun ek 3. maddesinin B bendine göre A Blokta bağımsız bölüm maliki olan
davalının yalnız B Blok'a hizmet veren asansörün tamirinden sorumlu
tutulmaması bu gerekçe ile doğrudur.Kat Mülkiyeti Kanununun 38. maddesi hükmüne göre yönetici yönetim
planında aksine bir hüküm olmadıkça anagayrimenkulün gayesine uygun olarak
kullanılması, korunması, bakımı ve onarılması için gereken tedbirleri almak
ve harcamaları yapmak yetkisine sahip olup sıcak su sisteminin tamiri
zımnında kazanın değiştirilmesi, sıcak suyun her iki blok sakinleri
tarafından müştereken kullanıldığı dikkate alındığında bu konuda kat
malikleri kurulu kararının alınması zorunlu olmadığı gibi, davalı bu ortak
tesisten yararlandığına göre harcaması da yapılarak tamamlanmış bu tamirat
sebebiyle arsa payına düşen oranda ödemede bulunmak zorundadır.
Bu itibarla asansörle ilgili alacağa ilişkin davanın reddi yukarıda
açıklanan gerekçe ile doğru ise de, davalının yararlanmakta olduğu sıcak su
tesisatının tamiri dolayısıyla arsa payı oranında harcanan meblağdan sorumlu
olacağı cihetle bu konudaki davanın reddine de karar verilmesi doğru
görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı
şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde
olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA,
temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.2.1996 gününde
oybirliğiyle karar verildi.

Kat Malikleri Genel Giderler için Toplanacak Avansa, kendi Arsa Payları oranında iştirak eder.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Tarih: 09/12/2010 Esas No: 2010 / 11429 Karar No: 2010 / 15920

Özü :
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. Maddesine Göre Kat Maliklerinden Her Biri Aralarında Başka Türlü (Tüm maliklerin oybirligi ile) Anlaşma Olmadıkça Anataşınmazın
Kapıcı, Kaloriferci, Bahçıvan Ve Bekçi Giderlerine, Bunlar İçin Toplanacak Avansa Eşit Olarak,
Bütün Ortak Yerlerin Bakım, Koruma, Güçlendirme Ve Onarım Giderleri İle Yönetici Aylığı Gibi Diğer Giderlere, Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine, Giderler İçin Toplanacak Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.
Kat Malikinin Yukarıda Sayılan Ve Yasanın 20. Maddesinde Belirtilen Giderlere Katılma Yükümlülüğü Her Bir Bağımsız Bölüme Tapu Sicilinde Malik Olduğu Günden İtibaren Başlar.

(Yargıtay. 5. HD. E:1989/23877 - K:1990/12563
KAT MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZ ( Giderlerin Taksim Şeklinin Değiştirilmesi )
GİDERLERİN TAKSİM ŞEKLİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ ( Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazın )
OYBİRLİĞİ ŞARTI ( Kat Mülkiyetine Tabi Gayrimenkul Giderlerinin Taksim Şeklinin Değiştirilmesi )
ÖZET : Giderlerin taksim şeklinin değiştirilmesi tarafların anlaşmasına bağlıdır.
Anlaşmanın kabulü, bütün kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür. Tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış bir kararı olmadığından davacıların istemlerinin kabulü ile giderlerin paylaştırma yöntemini değiştiren kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla aldığı kararın iptali gerekir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2003/7074 - K:2003/8543
Kat maliklerinin her biri ortak bölümdeki arsa payı oranında ortak giderlerden sorumludur.
Bu sorumluluk oy çokluğuyla değiştirilemez.

Yargıtay uygulamalarında açıklanan bu yasal yükümlülük ilkesinin aksine anlaşmanın ancak bütün kat maliklerini bağlayan yönetim planında yer alacak bir hükümle ya da bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla mümkün olabileceği kabul edilmektedir.

Oy çokluğuyla Birilerine muafiyet verilemez.

Yargıtay. 5. HD. E:1989/23877 - K:1990/12563

KAT MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZ
( Giderlerin Taksim Şeklinin Değiştirilmesi )
GİDERLERİN TAKSİM ŞEKLİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ
( Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazın )
Tüm maliklerin OYBİRLİĞİ ŞARTI
( Kat Mülkiyetine Tabi Gayrimenkul Giderlerinin Taksim Şeklinin Değiştirilmesi )

ÖZET : Giderlerin taksim şeklinin değiştirilmesi tarafların anlaşmasına bağlıdır.
Anlaşmanın kabulü, bütün kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür.
Tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış bir kararı olmadığından davacıların istemlerinin kabulü ile giderlerin paylaştırma yöntemini değiştiren kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla aldığı kararın iptali gerekir.

Merhaba,
Benzer bir konuda benim de bir sorum olacak.
Yaklaşık 8 yıl kiracı olarak oturduğum siteden yakın zamanda taşındım. Bu süre zarfında ortalama her ay 40tl olarak ödediğim site aidatlarından genel giderler düşüldükten sonra fazla ödemiş olduğum miktarı geri isteme hakkım var mı? 8yıl x 12ay= 96, 96 x 40= 3.840 TL (şimdiyekadar ödediğim tutar). Bu zamana kadar yapılan genel giderlerden payıma düşen miktarın 3500 TL olduğunu farzetsek, fazlalık olarak gözüken 340 TL'yi yönetimden geri alabilir miyim?
Sonuçta toplanan aidatlar tahmini genel giderler için avans olarak belirlenen rakamlardan oluşmakta...

Bu konuda yanıt alabilirsem memnun olurum.

Alıntı:

---

scorp16 rumuzlu üyeden alıntı

Merhaba,
Benzer bir konuda benim de bir sorum olacak.
Yaklaşık 8 yıl kiracı olarak oturduğum siteden yakın zamanda taşındım. Bu süre zarfında ortalama her ay 40tl olarak ödediğim site aidatlarından genel giderler düşüldükten sonra fazla ödemiş olduğum miktarı geri isteme hakkım var mı? 8yıl x 12ay= 96, 96 x 40= 3.840 TL (şimdiyekadar ödediğim tutar). Bu zamana kadar yapılan genel giderlerden payıma düşen miktarın 3500 TL olduğunu farzetsek, fazlalık olarak gözüken 340 TL'yi yönetimden geri alabilir miyim?
Sonuçta toplanan aidatlar tahmini genel giderler için avans olarak belirlenen rakamlardan oluşmakta...

Bu konuda yanıt alabilirsem memnun olurum.

---

BORCLAR KANUNU
Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.
(Demirbaş gideri hariç sadece Normal gider aidatı öder)
KMK 20 ye göre müteselsil birlikte sorumluluk var.
Yani kiracı ev sahibi adına ödeme yapar.
Ama ödediginiz aidatlarin icinde demirbaş aidatları dahil ise ev sahibinizden geri talep ediniz.
Bu tablolarda hangi giderleri kiracı hangi giderleri kat maliki öder listelenmiştir.
Kat malikinin ödemesi gereken Demirbaş aidat icerigini kat malikinizden hesaplaşma yolu ile geri talep edebilirsiniz.
kiradan düsebilirsiniz.
Dosya 1270
.
Dosya 1271
Kiracinin ödedigi isletme gider aidat fazlaliklari geri ödenmeli.
Kiracinin ödedigi isletme gider aidat fazlaliklari kat malikinin hesabina yedek akce Yenileme fon geliri olamaz.
Yönetici Ayrıntılı Cari hesap raporu vermeli ki böylelikle Kat maliki (demirbaş)ve kiracı (işletme giderleri) gider paylaşımı yapılabilsin.
Kiracı ödediği aidatların içinde kat malikinin ödemesi gereken demirbaş aidatı miktarını Yönetimden değil ama kat malikinden geri isteme hakkı vardır.
Kat maliki ve kiracı hesaplaşması kiradan düşülerek de hesaplaşılabilir.

İyi günler, benim sorum aynı konuda ancak biraz daha detay olacak sanırım.
1. Personel Maliyetleri:
örn:
Site Müdürünün bürüt maaşı (işletme bütçesinde): 7.672.67
Teknik şef: 4,206
6 temizlik görevlisi: 20.500

bu giderlerin içinde: net maaş, ssk işçi pirimi, işsizlik işçi primi, gelir vergisi, damga vergisi, ssk işveren pirimi,işsizlik işveren primi, bayram mesai karşılığı, kıdem tazminatı, üniforma gideri, ulaşım gideri..

Bu giderlerin tümü kiracıdan alınabilir mi, ev sahibine (kıdem tazminatı gibi) yansıtılması gerekmez mi. Bürüt maaşı 7.672 tl olan biri 5.574 tl net maaş alıyordur bu çok fahiş degilmi sizce

2. Bakım Onarım Giderleri:

Paratoner bakımı, Tv sistemi Bakımı, Yangın pompa sistemi, Isıtıma kazan bakımı vs gibi bakım masraflarını Kim öder (Kiracı, Ev sahibi) ?

3. Diger giderler:

Ortak alan sigorta giderleri.
Hukuki giderler (avukat vs)
Vergi, resim, iş güvenligi
Ve öngörülemeyen giderler ( 2000 tl/ay) bu giderleri özellikle 'ortak alan sigorta' giderleri kim tarafından ödenmelidir.


Degerleri fikirlerinizi rica ederim.

1-3416 Tl brüt maaşı(nerdeyse asgari ücretin 3 katı) ve 6 temizlik görevlisi olan 4206 tl maaşlı teknif şefi olan sitede sadece müdürün maaşımı yüksek geldi size?
Neye göre fazla diyeceğiz? Bir kriteriniz varmı ? Site kaç dairelik, sosyaş tesisleri nasıl vs .

Yukarıda saydıklarınızın hepsi çalışan. Bu nedenle kiracının karşılaması gerekir.
2-Kiracı
3-Vergi harç ve sigorta hukuki giderleri ev sahibi,
İş güvenliği kiracı (çalışanlar ile bağlantılı bir gider)

Olmakla beraber kira sözleşmesi hükümlerinede bakmak gerekir.

Sitede 515 daire vardır. Maaşın yüksekligi kriterim önceki dönem, 2014 yılı (müteahhit firma temsilcisi yönetimi) ile kıyaslıyorum.
Müdür. 5.820 den 7.662'e
Teknik personel: 2.931 den 4.774'e
Teknik Müdür: 1.785 den 4.206'ya
Temizlik Elemanı: 2.201 tl den 3.416tl ye çıkması gündemde.
Ek olarak önceki yönetim 15.994 tl lik güvenlik hizmetini Arsa Payına bölüyor iken, seçilen yönetim hem güvenlik giderini 30.515 tl yapmış hemde Eşit bölmek istemektedir.
Kıyasla mukayese edince fazla olduğunu düşünüyorum.
Tabi bu durumdan özellikle 1+0 ve 1+1 dairede oturan kiracılar etkilenmekte olup aidatları 96 tl den 190 tl ye yükselen kiracıların olacağı söylenmekte.
Teşekkürler.

Sistem nasıl yürüyor bilmiyorum. Personel kendi personelenizmi? hizmet şirketinin personelimi, Yeni personelmi alınacak, yoksa eski perspnele zammı yapılacak, bulunduğunuz bölgedeki emsal sitelerde nasıl, bütün bunlara bakmak lazım.

Ama sonuç olarak haklısınız bu artışlar çok yüksek, aynı zamanda personel maaşlarıda yüksek. Ama dikkat ederseniz en az artış müdürün maaşına yapılmış.

Yeni bütceye göre nerdeyse 1.000.000 Tl aidat toplanacak. İstanbul da bu yönetim işi soygun işine dönmüş. Temizlik görevlisinin maaşı bizim buralarda mühendis, mali müşavir maaşı gibi nerdeyse. Köye gelen kaymakamı gören yaşlı teyzenin, gelen kişinin kaymakam olduğunu öğrenince Ah evladım az daha okuyup Ormancı olamadınmı hikayesini aratır cinsten.

Kat maliki iseniz yeni işletme projesine itiraz edebilirsiniz. Ayrıca dava açma hakkınız var. Kiracıysanız bu haklarınız yok. Ama ev sahibine itiraz etmesini ve dava açmasını rica edebilir. Kira akdi kurulduğu tarihteki aidat ile şimdki aidatın çok fahiş rakamlarda arttığını Bu nedenle aidatın bir kısmını kendisini karşılamasını yada kira bedelinde aidat artış oranında indirim yapmasını talep edebilirsiniz.

Fakat kat maliklerinin bu yeni gider artışı planına sessiz kalacağını düşünmüyorum.

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü
anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile
yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı
oranında; (1)
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün
durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını
ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden
her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme
tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1)
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan
kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu hakları vardır.

Bütçe toplantısına 515 daireden sadece 45 oy kullanıldı. Bu katılanlardan bir kısmı vekalet alınmış. Toplam 29 kabul, 15 ret ve 1 çekimser oy çıktı. Bu oylamada işletme bütçesi 882 bin tl den 1.100 tl ye çıktı, bu oylamada katılanların salt çogunlugu yetermi yoksa 5/4 mü olması gerekiyordu.2. Olarak 2014 yılında Güvenlik gideri Arsa Payından alınmasına ragmen 2015 bütçesinde Eşit olarak alınmıştır. Bunun degişmesi için tüm üyelerin onayının alınması gerekmiyormuydu?
Ek olarak, Vekaletlerin yukardaki kullanılan 45 oyun neladarı olması gerekiyor.
Saygılarımla.

Bütün bunlar için yönetim planına bakmak gerekir. Güvenlik giderleri için yönetim planında arsa payı yazıyor ise evet bunun değişimi oy birliği ile olmalı. Fakat arsa payı yazmıyor ise sizden daha önce toplama şekli yanlıştır. Çünkü kanunda eşit demekte.

İşletme projesi için kanunda bir oy nisabı yok. 2. toplantı ise katılanların salt çoğunluğudur.
Fakat Yenilik ve ilaveler için toplam oyların yarıdan bir fazlası gerekir.

Yönetim planını edinmenizi tazvsiye ederim.
KMK ile ilgili link
http://www.mevzuat.gov.tr/Metin.Aspx...urceXmlSearch=





II - Yeter sayı:
Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy
çokluğuyla karar verir.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının
yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt
çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
III - Oya katılma:
Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına
sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların
üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi
temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi,
oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine
tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.



3. İşletme projesinin yapılması:
Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre
vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla
bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje
hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun
68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.






V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir
ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden
başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu
kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut
onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve
hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu
ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere,
aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü
saklıdı

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

KMK 20. madde diyor ki ; "kat malikleri aralarında başka türlü (oy birligi ile) bir anlaşma olmadıkça ana yapının personel giderlerine eşit olarak,
diğer giderlere ise (yönetici ücreti dahil) arsa payı oranında katılırlar"

---

sitenin önünde bağımsız taşınmazın bir bölümünü teşkil eden ancak site önünde olması nedeniyle hiçbir gidere iştirak etmeyen dükkanlardan KMK un 20 md göre aidat tahsil edilmesi gerekmez mi?

Merhaba Bodrumda bahçeli ve otoparklı bir sitede kiracı olarak oturmaktayız. 28-30 haneli sitede Her ay 100 TL aidat ödemesi yapıyoruz. Sitede her yer dökülüyor hizmet, bakım yok. Bir kapıcı konteynerdan çöp alıyor, ot yoluyor, bir de akşam ışıklandırması yapılıyor. Otopark alanı kısıtlı olduğu için yalnızca ev sahipleri yararlanacak diyorlar ve biz kiracılara kumanda vermiyorlar. Kiracılar evde hayvan besleyemez diyorlar fakat ev sahipleri ve yönetici dahil kedi köpek besliyor.. Kısacası kiracı olduğumuz için insan yerine konulmuyoruz...Yazın havuz doldurulduğunda kimyasalların parası, havuzun bakım parası aidata ekstra eklenecek diyorlar fakat yaşlı ev sahipleri havuzu kullanmayacağız diyerek ödeme yapmıyorlarmış.Yani kimler ödeme yapmayacaksa o ücretler de bizlere bölünecek. Bir çoğu akraba olarak oturan toprak sahipleri bu siteyi kendi çiftlikleri gibi menfaatleri doğrultusunda yönetiyor. 100 TL aidatı bu durumda ödemek istemiyorum fakat ev sahibimle aramızın bozulup da, bizi aidatlar yüzünden evden çıkarmasını da istemiyoruz. Nasıl bir yol izlemeliyiz. Şu an huzursuz ve çaresiz bir durumdayız.

Merhabalar,

Bu konuyu yaklaşık 5 aydır arastirmaktayim fakat sonuc alamadim.

Benim sorunum şu; 20 dairelik bir apartmanda kiracı olarak oturuyorum.Ekim 2015 te tasindim ve tasinmamdan sonra yapilan bir toplanti ile ( katilmadim ) apartman yonetimi aidatlar konusunda bir karar almis.Şubat 2016 dan bu yana apartmanda kiracilar 125 TL , ev sahipleri ise 100 TL aidat odeyecegine karar verilmis.Bu farkliligi tesadufen apartman gorevlimiz bilgi vermesi ile ogrendim.Oncelikle yoneticimize bu farkliligin nedeni ve ev sahiplerinden farkli olarak nasil bir hizmet aldigimizi sordum.Verdigi ilk cevap su bir tek siz itiraz ettiniz !? Bu cevabin uzerine kendisine bunu kabul etmeyecegimizi yasal olmadigini boyle bir uygulamayi ilk kez burada duydugumu soyledim.Kendiside Temmuz ayinda kurul toplanacagi ve yasal olmayan bir durum ise duzeltilebilecegini soyledi.5 aydir bu nedenle 125 TL odemekteyim.bugun yoneticimize konusmamizi hatirlatarak 5 x 25 tl olmak uzere 125 Tl fazla odedigimi ve bu ayin aidatini odemeyecegimi ve bundan sonra da 100 TL odeme yapacagimi belirttim fakat kendisi yonetimde ki farkli bir kisiye yonlendirerek beni ,x bayanin kendisiyle gorusun aldigimiz fark tamamen yasal gereken bilgileri size verir diye belirtti.

Bu durum yasal midir ? Herhangi bir kanuni dayanağı var midir? Ben buna itiraz etmek ve ev sahipleri gibi 100 TL olarak odemek istiyorum.Ne yapabilirim sizlerin degerli bilgilerine ve yonledirmelerine cok ihtiyacim var.

Saygilarimla

Hocam bizim apartmanımız 7katlı çift daireden oluşmaktadır.Biz yüksek zeminde ikamet ediyoruz binanın pis su borusu,yani logara giden boru tıkanması sonucu,bizim evdeki tuvaletten taşma yapıyo.Bunun sonucunda usta çagırdık ve 700tl bir masraf çıktı.Bunu apartman sakinlerine bildirdik kimisi bizle alakası yok dedi kimisi oralı olmadı benim hukuki açıdan ne yapmam lazım yardımcı olursanız sevinirim iyi günler.
Apartmanda yönetici yok.