Müteahhitler Site Yönetimi Oluşturulmasını Engelliyor

2012 yılında aldığım ev 45 daire 5 bloktan oluşan bir site (kat irtifakı alınmış). Sitenin tamamına yakını dolu (yarıdan fazlası kiracı). Arsa TOKİ den kooperatif adı altında alınmış 3 mütahhitin akrabaları dostları üye yapılarak (göstermelik) tamamlanmış. Ben daireyi müteahhitten aldım ama tapuda daha önce hiç görmediğim birisi geldi tapuda ondan almış gözüküyorum. 3 yıldır müteahhitlerin hem emlakçı niyetine kullandıkları bir adam aidat toplayarak gelişi güzel idare ettiler. Güvenlik yok kapıcı yok kapılarda şifre vs hiçbirşey yok isteyen siteye girip çıkıyor. Bizde 16 ev sahibi toplanıp site yönetimi oluşturmaya karar verdik. Burdan da edindiğimiz bilgiler ışığında usulüne uygun ilan edip site yönetim çağrısı yaptık. Birinci toplantıda salt çoğunluk elde edilemedi 2. toplantıda nisap aranmadığını için yöneticiyi seçeceğiz. Fakat bu süreçte müteahhit tüm ev sahiplerine benim ve yönetim için öncülükte bulunan diğer bir ev sahibi hakkında dava açacaklarına yönelik, site yönetimi toplantı tutanağı gönderdi (aidatları ödemediğimiz, mevcut yönetim varken yeni yönetim oluşturmaya çalıştığımız, sakinlerin huzuru bozduğumuz yazıyor). Bu zamana kadar yönetim yok (hiç toplantı yapılmadı resmi hiçbir çağrı yapılmadı) diyen müteahhitin gönderdiği evrakta yönetici kendisi, yardımcısı diğer müteahhit, üyede bir diğer müteaahit gözüküyor (sadece bu üçünün imzası var). Site İsatanbul anadolu yakası Maltepede. Yönetim Zeytinburnunda toplanmış (müteahhitlerin ofisi orada). Muhtemelen kooperatif adına işlem yapılıyor bu yasal mı şimdiye kadar çoktan fesh edilmesi gerekmiyor mu? Sizce yönetim oluşturmadan mı dava açalım yoksa yönetim oluşturduktan sonra mı? Birde davanın konusu ne olmalı? Yardımcı olacak konuda uzman avukatlarla çalışmak isteriz.

Öncelikle yönetim planını alıp incelemenizi tavsiye ederim. Burada geçici yönetim ile hükümler olabilir. Kooperatifin fesih edilmemesi site yönetiminin oluşturulmasına engel değildir. Kooperatifin feshi ayrı bir şeydir.Siz tapu ile daire aldınız ve kooperatif ile ilginiz yok. Kooperatife üye olup aynı zamanda daireleri olanlar ayrı tabiki.

Yönetici seçebilmek için bütün kat maliklerinin yarıdan fazlasının oyuna ihtiyaç vardır. 16 kişi ile 1. yada 2. toplantıda yönetici seçemezsiniz. Biz seçtik oldu denebilirmi? evet denebilir. Ama kabül etmeyen biri bunu iptal ettirebilirdi. Bu arada dairelerden kaç tanesi bu mütahitlere ait.

Şimdi anladığım kadarıyla 2. toplantıdada yönetici seçemediğinize göre kat maliklerinden biri Sulh hukuk mahkemesine dava açıp kendisinin yada mahkemenin belirleyeceği birinin yönetici atanmasını talep edebilir.(yönetici atanmasını mahkemeye bırakmamanızda fayda var. mahkeme 6 değiştirilmesi mümkün olmayan maaşlı birini atar ve bir işinize yaramayabilir) Bu nedenle davayı kim yönetici olmak istiyorsa o kendisinin yönetici atanması ile ilgili dava açmasını tavsiye ederim. Atanan yönetici 6 ay değiştirilemez.

Yönetim oluşturamadığınıza göre yada 16 kişi ile oluşturamayacağınıza göre yaptığınız toplantıya istinaden yönetim oluşturulamamıştır şeklinde dava açılabilirsiniz.

Yönetim planını incelemenizi yönetim planı yoksa tapudan bir suretini çıkartmanızı öneririm.
KMK ilgili mevzuat. İncelemenizi öneririm.
http://www.mevzuat.gov.tr/Metin.Aspx...urceXmlSearch=

EĞER arsa paylarını, konut sayısının %51 toplanarak 10 yıl süreli yönetici seçilse BİLE sizlerin YÖNETİCİYİ gerekçe göstermeden GÖREVDEN ALARAK %51 çoğunlukla yeni yönetici seçersiniz ! AMA ÇOĞUNLUK OLMASA CECELİ341 BY DEDİĞİ GİBİ SULH HUKUK DAVA ETMENİZ GEREKİR (6 AY DEĞİSLİK YAPILMAZ )

Öncelikle cevaplarınız için teşekkürler.
Biz yeni Kat Mülkiyeti Kanunun aşağıdaki maddesine dayanarak sayımızın yeteceğini düşünüyoruz çünkü toplantıya diğerleri gelmiyor, (iadeli taahhütlü çağrılara rağmen gelmediler)
MADDE 15- 634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.”
Galiba sizin söylediğiniz eski kanun için geçerli?
Müteahhitlerin 29 dairesi var hala ama başkalarının adına.

Alıntı:

---

jiblized rumuzlu üyeden alıntı

Öncelikle cevaplarınız için teşekkürler.
Biz yeni Kat Mülkiyeti Kanunun aşağıdaki maddesine dayanarak sayımızın yeteceğini düşünüyoruz çünkü toplantıya diğerleri gelmiyor, (iadeli taahhütlü çağrılara rağmen gelmediler)
MADDE 15- 634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.”
Galiba sizin söylediğiniz eski kanun için geçerli?
Müteahhitlerin 29 dairesi var hala ama başkalarının adına.

---

Sizin ne düşündüğünüzün önemi yok. Toplantı yapılabilir ama yönetici seçilemez. Mütahitin 29 dairesi var ise zaten reel olarak yönetici seçemezsiniz. Mütahit tarafı seçebilir ama siz değil.
Yayınladığım kmk hakkındaki linki iyi inceleyin.

D) Yönetici:
I - Atanması:
Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye
veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün
bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten
sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat
maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez
Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
4144
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa
bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün
kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim
kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına
kadar idarî para cezası verilir.

Alıntı:

---

jiblized rumuzlu üyeden alıntı

Öncelikle cevaplarınız için teşekkürler.
Biz yeni Kat Mülkiyeti Kanunun aşağıdaki maddesine dayanarak sayımızın yeteceğini düşünüyoruz çünkü toplantıya diğerleri gelmiyor, (iadeli taahhütlü çağrılara rağmen gelmediler)
MADDE 15- 634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.”
Galiba sizin söylediğiniz eski kanun için geçerli?
Müteahhitlerin 29 dairesi var hala ama başkalarının adına.

---

BENİM BEYAN ETTİĞİM ESKİ KONUN DEYİLDİR ! YENİ KAT MÜLKİYET KANUNUDUR !

sizin dediğiniz madde yönetici seçimi hariç KARARLAR İÇİN UYGULANIR.

yönetici seçmek için kayıtsız şartsız %51 toplantıda olaçak %51 çoğunluk toplantıda olmadığı zaman kanun meşru yönetici seçilememiştir.buna rahmen seçilen BATIL yönetici göre devam ederse bir malik bu yöneticin kanuna aykırı seçildi diyerek aidat vermiyerek yönetici seçimi İPTALİ İÇİN DAVA AÇMA HAKKI VARDIR.

Alıntı:

---

ceceli341 rumuzlu üyeden alıntı

Sizin ne düşündüğünüzün önemi yok. Toplantı yapılabilir ama yönetici seçilemez. Mütahitin 29 dairesi var ise zaten reel olarak yönetici seçemezsiniz. Mütahit tarafı seçebilir ama siz değil.
Yayınladığım kmk hakkındaki linki iyi inceleyin.

D) Yönetici:
I - Atanması:
Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye
veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün
bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten
sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat
maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez
Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
4144
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa
bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün
kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim
kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına
kadar idarî para cezası verilir.

---

Size ve ayberk08' e tşk ediyorum verdiğiniz bilgiler ışığında mevcut yönetimin meşru olmadığına ve mahkeme tarafından yeni bir yönetici atanmasına yönelik olarak Sulh Hukuk Mahkemesine Dava açacağız, sizce davayı bireysel mi açalım yoksa tüm kat malikleri birlikte mi açalım?

Bir kat malikinin açması yeterli. Yukarıda bu kat malikinin kim olması daha uygun olur belirtmiştim. Ama şimdiden söyleyeyim. Eğer davayı açan kendisinin atanmasını istemedi ise mahkeme yönetici ataması yaparsa bu muhetemelen en az asgari ücretli hiç tanımadığınız ve muhtemelen en az 6 ay size yaramayacak biri olur. Mütahit 6 ay sonra yeterli çoğunluğa sahip olduğundan kendi yöneticisini seçer.

Mahkeme sizden önceki toplantıyı usulüne uygun yapılmış bir toplantıda seçilmiş olan yöneticiyi geçerli sayar ise. Bu durumda mevcut bir yönetim var demektir.
Bu durumda olağanüstü toplantıya belirli gündem maddeleri ile sadece yönetici, denetçi ve kat maliklerinin en az 1/3 ünün talebi ile gerçekleştirilir. Umarım bu 1/3 Kuralına uymuş ve tüm kat maliklerine çağrı yapmışsınızdır.