%50 Hisseli Dükkanda Kiracý ile Anlaþmazlýk

Ýyi çalýþmalar,

Babamýn vefatýndan dolayý amcam ile 1/2 hisseli olan dükkaný bana intikal etti. Dükkanda 10 seneden beri ayný kiraci var. Dükkan, çok iþlek bir cadde üzerinde ve maddi deðeri yüksek. Kiracý babam ile arasýný çok iyi tutarak, senelerce dükkanda ederinin yarý fiyatýna oturmayý baþarmýþ. Diðer hissedar olan amcam ise babam ile muhatap olmak istemediðinden ve paraya fazla ihtiyacý olmadýðýndan o da kira artýþý ile ilgilenmemiþ.

Kiracý ile görüþüp, artýk eski devrin kapandýðýný, normal þartlarda kira bedeli ne ise ona yakýn bir fiyatta oturmasý gerektiðini belirttim. O da kiranin az olduðunu kabul etti ama benim istediðim fiyatý da veremeyeceðini belirtti. Bu arada kiracýlýk döneminde bizim dükkana 3-4 dükkan ileride 1 milyon tl'ye dükkan satýn almýþ bu kiracýmýz. Kiracý dün amcamla görüþüp, durumunun çok kötü olduðunu, eðer biz istersek dükkandan çýkabileceðini ama çýkarsa yerine kiracý bulunamayacaðýný esnafýn durumunun çok kötü olduðunu belirterek, amcamý korkutmuþ. Amcam da neredeyse zam yapmadan devam etmesine razý olmuþ, adam yaþlý seksen küsür yaþýnda zor yürüyor, piyasadan ve ticaretten artik bi' haber. Altý ay sonra rahmetli babam ile yapýlan sözleþme sona eriyor. O kiracýnýn kalýp gitmesi benim umrumda deðil açýkçasý. Sizce o hangi yolu izlemem gerekir.

1-) Amcam benim imzam olmadan, sözleþme düzenleyip kiracýnýn kalmasýný saðlayabilir mi ? Bu sözleþme geçerli olur mu ?

2-) Benim kendi payým için kira artýþý isteme hakkým var mýdýr ?

"Konut ve çatýlý iþyeri kiralarýnda kiracý, belirli süreli sözleþmelerin süresinin bitiminden en az onbeþ gün önce bildirimde bulunmadýkça, sözleþme ayný koþullarla bir yýl için uzatýlmýþ sayýlýr. Konut ve çatýlý iþyeri kiralarýnda kiracý, belirli süreli sözleþmelerin süresinin bitiminden en az onbeþ gün önce bildirimde bulunmadýkça, sözleþme ayný koþullarla bir yýl için uzatýlmýþ sayýlýr. Kiraya veren, sözleþme süresinin bitimine dayanarak sözleþmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yýllýk uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yýlýnýn bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koþuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleþmeye son verebilir. "
(TBK 347) Yani kira sözleþmesinin süresi doldu, sözleþmeyi yenilemezsek kiracý çýkarabiliriz diye bir þey yok.
Ancak, 10 yýlýný dolduran kiracýyý 11. yýl dolmadan en az 3 ay önce ihtar çekmek koþuluyla çýkarabilirsiniz.

Bugünkü ekonomik durumu da göz önüne alýnca kiracýnýn yapabileceði maksimum zam oranýna ikna ederek o kiracýyla devam etmek en mantýklýsý.

Cevap için teþekkürler, 1/2 hissem olan yerde tek baþýna ihtar çekip çýkarma hakkýna sahip miyim ?

Bunun için pay ve paydaþ çoðunluðu gerekir. Amcanýz yüzde 50, siz yüzde 50 hisseye sahipseniz, pay ve paydaþ eþitliði var.

Bu durumda TMK 691 gereði mahkemeye baþvurarak hakimden hakkaniyete uygun bir karar vermesini; gerekli gördüðü iþlerin yapýlmasý için paydaþlar arasýndan veya dýþarýdan bir kayyým atamasýný talep edebilirsiniz.

Ýhtar 10 yýl dolduktan sonra ve 11. yýl dolmadan en az 3 ay önce, 12. yýl için kira sözleþmesinin yenilenmeyeceðini bildirmek için çekilirse tahliye bakýmýndan anlam ifade eder.

10. yýl dolmadan çekilen ihtar anlam ifade etmez.
10. yýl dolduktan sonra çekilen ihtarýn üzerine 3 ay eklediðinizde elde ettiðiniz tarihin içinde bulunduðu kira döneminden bir sonraki dönem için anlam ifade eder.

Bu ihtarý amcanýzla birlikte çekmeniz gerekir.

ilk sözleþme 2006 yýlýna ait, 10. yýl dolmuþ görünüyor. Konudan anladýðým þu; nasil ben tek baþýma ihtarname gönderemiyorsam, amcamýn da tek baþýna imzaladýðý kontrat geçersiz olur.

Amcanýzýn bundan sonra imzalayacaðý kontrat geçersiz olur.
Ancak kira sözleþmesinin yazýlý olmasý gerekmez. Sizin de ifade ettiðiniz gibi 2006 yýlýndan beri devam eden bir kira sözleþmesi var. Bu yazýlý sözleþme bir þekilde ortadan kaldýrýlsa bile 10 yýlý aþkýn süredir tahsil ettiðiniz kira var.
Kirayý bir kez bile kabul etmekle sözleþme kurulmuþ olur.

Yani kiracýnýn amcanýza yeniden bir sözleþme imzalatmasý gereksiz.

10 yýlýn dolmasý nedeniyle ihtar hakkýnýzý birlikte kullanmazsanýz sözleþme kiracý kendisi çýkmadýkça ilelebet devam eder.

Bu kýsmý tam anlamadým, ilelebet derken ?

Pay ve paydaþ çoðunluðuna sahip olarak çýkarma yönünde ihtar çekmezseniz, pay ve paydaþ eþitliði halinde mahkemede yönetim için kayyum yetkisi almazsanýz, kiracý kendisi çýkacaðýný bildirene kadar kira sözleþmesi birer yýllýk sürelerle kendiliðinden yenilenir. Kiracý vefat ettiðinde mirasçýlar ayný iþi devam ettiriyorsa, mirasçýlarý da halef olarak kira sözleþmesine taraf olurlar. Kiracý ve o öldükten sonra mirasçýlarý kirasýný düzenli ödedikçe bu böyle ilelebet devam eder.

Tek baþýma ihtarname çekemiyorum,

Sözleþmeye imza dahi atmasam bile, sözleþme bu koþullarda devam edecek,

Kayyum yetkisi almakta etik olmaz amcama karþý,

Sanýrým en mantýklýsý kendi payým için kira artýþ davasý açmak olacak.

Kira artýþý için açacaðýnýz kira tespit davasý için de pay ve paydaþ çoðunluðu gerekir.
Tek baþýna yapabileceðiniz tek þey, kiracý sizin payýnýza düþen kirasýný ödemez veya eksik öderse, ödenmeyen kýsým için icra takibi yapmak ve alacaðýnýzý tahsildir.
Bu durumda temerrüt oluþsa dahi tek baþýnýza temerrüt nedeniyle tahliye davasý açamazsýnýz.

(Daha doðru bir ifadeyle, bütün bu davalarý açmasýna açarsýnýz ama reddedilir, kaybedersiniz.)